Actele necesare la vânzarea unui apartament în 2026

O vânzare de apartament se împiedică rar de preț și des de acte: o adeverință care expiră, un certificat uitat pe ultima sută de metri, o sarcină în cartea funciară despre care nimeni nu mai știa. Lista de mai jos acoperă dosarul standard; notarul poate cere completări în funcție de situație.

Ce pregătește vânzătorul

• Actul de proprietate: contractul de vânzare, de donație, certificatul de moștenitor sau, după caz, hotărârea judecătorească prin care a dobândit apartamentul.
• Documentația cadastrală și înscrierea în cartea funciară, dacă imobilul nu e deja intabulat.
• Certificatul de performanță energetică, întocmit de un auditor autorizat; fără el, notarul nu poate autentifica vânzarea.
• Certificatul de atestare fiscală de la direcția de taxe locale, care confirmă plata la zi a impozitelor pe imobil; se eliberează de regulă în câteva zile, deci nu îl lăsa pe ultima clipă.
• Adeverința de la asociația de proprietari, cu situația cheltuielilor comune achitate.
• Actele de identitate ale tuturor proprietarilor și, unde e cazul, certificatul de căsătorie sau acordul soțului.

Ce verifică un cumpărător prudent

Un singur document răspunde la întrebările esențiale: extrasul de carte funciară pentru informare. Din el afli cine e proprietarul real al apartamentului, dacă există ipoteci, interdicții de înstrăinare, servituți sau litigii notate. Verificarea se face înainte de antecontract și înainte de orice avans, nu la notar, unde afli oricum, dar după ce te-ai angajat emoțional și uneori financiar.

Extrasul de informare îl poate cere oricine, nu doar proprietarul. Comanda lui prin acte-rapide.ro e momentan oprită, până se stabilizează portalul ANCPI, așa că deocamdată îl ceri direct de la instituție. Am scris și un ghid separat despre toate variantele de a-l obține, inclusiv cele de la stat.

La notar

Notarul obține el însuși, în ziua semnării, extrasul de autentificare, care blochează cartea funciară pe durata tranzacției, calculează taxele notariale și impozitul datorat de vânzător și înscrie noul proprietar în cartea funciară. Dosarul complet pregătit dinainte transformă tot procesul într-o singură întâlnire.

Calendarul realist

Certificatul energetic și certificatul fiscal au termene de eliberare de la câteva zile la o săptămână, iar adeverința de la asociație depinde de administratorul blocului. Vânzătorii organizați încep colectarea actelor odată cu listarea anunțului, nu după găsirea cumpărătorului: e diferența dintre o vânzare în două săptămâni și una în două luni.

Actele care apar în plus, în funcție de situație

Dosarul de mai sus acoperă cazul simplu: un proprietar, un act de proprietate clar, nicio sarcină în cartea funciară. În rest apar completări. Dacă apartamentul a venit din moștenire, notarul cere certificatul de moștenitor și se uită dacă succesiunea a fost dezbătută pentru toți cei din lanț; una nefinalizată oprește vânzarea până se rezolvă, iar rezolvarea nu se măsoară în zile. Dacă proprietarul e căsătorit și imobilul e bun comun, semnează amândoi soții sau unul singur, cu procură autentică de la celălalt. Dacă vinde o firmă, se adaugă certificatul constatator de la Registrul Comerțului și hotărârea asociaților prin care se aprobă vânzarea. Iar dacă printre proprietari e un minor sau o persoană pusă sub interdicție, e nevoie de autorizarea instanței de tutelă, iar acolo calendarul îl face instanța.

Vânzarea unui apartament cu ipotecă pe el

Se poate și se face des. Vânzătorul cere băncii adresa cu soldul creditului și acordul de radiere a ipotecii, documente care se eliberează la termenul băncii, nu la al tău. La semnare prețul se împarte: partea care stinge creditul merge direct la bancă, restul la vânzător. După achitare banca transmite acordul, iar ipoteca se șterge din cartea funciară. Greșeala tipică: vânzătorul cere adresa de la bancă în ziua în care se fixează data la notar și abia atunci află cât durează.

Când cumpărătorul ia credit

Intră în dosar și banca lui, cu cerințe proprii: raport de evaluare făcut de un evaluator pe care îl agreează ea, asigurarea locuinței și, uneori, documente suplimentare despre imobil sau despre bloc. Evaluarea se face după ce există un antecontract, deci ordinea contează: antecontract, dosar de credit, evaluare, aprobare, apoi data la notar. Un vânzător care îi promite „semnăm săptămâna viitoare” unui cumpărător cu credit n-a văzut niciodată cum arată un calendar bancar.

Ce nu îți spune extrasul de carte funciară

Extrasul arată situația juridică înscrisă, nu situația de fapt. Nu vezi din el dacă în apartament stă un chiriaș cu un contract pe care nimeni nu l-a înscris nicăieri, dacă asociația are datorii mari la furnizori, dacă instalația de la etajul de deasupra picură de doi ani sau în ce stare e blocul. Pentru risc seismic te uiți la listele publicate de primărie și la fațadă, unde clădirile expertizate poartă bulină. Restul afli întrebând administratorul și doi vecini, nu dintr-un document.

Greșelile care întorc dosarul din drum

Numele din actul de proprietate diferă de cel din buletin, după căsătorie sau divorț, și nimănui nu i-a trecut prin cap să pună la dosar certificatul care explică schimbarea. Numărul cadastral din anunț nu e cel al apartamentului, ci al boxei sau al locului de parcare, copiat greșit. Apartamentul are o recompartimentare care nu apare în releveu, iar diferența sare în ochi la prima verificare. Certificatul fiscal se cere pe numele tuturor coproprietarilor, nu doar al celui care vorbește cu agentul. Toate se rezolvă, dar niciuna în ziua semnării.

Ordinea în care le ceri

Întâi extrasul de informare, pentru că el îți spune dacă mai are rost să continui. Apoi certificatul energetic, care depinde de un auditor și de o vizită la fața locului. Certificatul fiscal și adeverința de la asociație se cer spre final, ca să fie proaspete la data semnării, dar nu în ultima zi. Actele de identitate și cele de stare civilă le pui deoparte de la început, în copie, ca să le ai când le cere notarul.

Cât ține fiecare document

Nu toate au aceeași viață. Certificatul fiscal și adeverința de la asociație confirmă o situație la o dată anume, iar notarul le vrea recente. Certificatul energetic ține mult mai mult, deci se face o singură dată chiar dacă vânzarea se lungește. Extrasul de informare e util cât timp nu s-a schimbat nimic în cartea funciară, iar acolo se poate schimba ceva de la o zi la alta; de asta notarul scoate oricum extrasul de autentificare în ziua semnării. Dacă între antecontract și semnare trec săptămâni, mai verifică o dată cartea funciară pe cont propriu. Costă puțin și prinde exact ipoteca luată de vânzător între timp.

Dacă apartamentul nu e intabulat

Se întâmplă la locuințele vechi și la cele venite din moștenire. Fără carte funciară deschisă nu există extras de informare și nu există vânzare. Se face documentația cadastrală de un expert autorizat și se depune la biroul de cadastru, iar durata ține de cât de aglomerat e oficiul județean. E primul lucru de rezolvat, înainte de a publica anunțul.

Banii și cine îi plătește

Onorariul notarial, taxa de intabulare și impozitul datorat de vânzător se calculează de notar pe cazul concret. Cere devizul în scris cu câteva zile înainte de semnare și stabilește din antecontract cine ce plătește, pentru că împărțirea vine din înțelegerea părților, nu de la sine. Aceeași discuție merită purtată despre avans: cât e, când se plătește și ce se întâmplă cu el dacă tranzacția pică.

Alte ghiduri utile