Calculator impozit la vânzarea unui imobil (2026)
3% dacă ai deținut imobilul sub 3 ani, 1% peste, aplicat la valoarea tranzacției și reținut de notar la semnare. Fără plafon neimpozabil: se plătește de la primul leu.
Comanzi online, în câteva minute, și primești documentul pe email, semnat electronic.
Vezi documentele disponibile →Cum funcționează impozitul, pe scurt
La vânzarea unui imobil de către o persoană fizică, impozitul se calculează la valoarea tranzacției: 3% dacă ai deținut imobilul sub 3 ani, 1% dacă l-ai deținut peste 3 ani. Vechiul plafon neimpozabil de 450.000 de lei a fost eliminat, deci impozitul curge de la primul leu. Partea comodă: nu ai nicio declarație de depus, notarul calculează, reține și virează impozitul la semnarea contractului.
De reținut
Termenul de 3 ani curge de la data dobândirii din actul de proprietate, iar ea se verifică exact în cartea funciară. Dacă prețul declarat e sub valoarea din grila notarială, impozitul se calculează la valoarea din grilă. Înainte de tranzacție, dosarul standard include extrasul de carte funciară, iar la promisiunile cu avans te ajută modelul nostru de antecontract.
Cine plătește și cum se face plata
Impozitul îl suportă vânzătorul și se reține din prețul tranzacției, la notar, în ziua semnării. Nu îl duci tu la ANAF și nu completezi nimic. Din banii pe care îi primești, notarul oprește impozitul și îl virează, iar dovada rămâne în dosarul tranzacției. Comoditatea asta are un revers: dacă nu ai calculat dinainte, afli suma exact în momentul în care nu mai poți renegocia nimic.
Ce înseamnă valoarea tranzacției
Prețul din contract, nu câștigul. Aici greșesc cei mai mulți. Lumea se așteaptă să se impoziteze diferența dintre prețul cu care a cumpărat și cel cu care vinde, ca la un profit. Nu e cazul. Nu scazi prețul de achiziție, nu scazi renovarea, nu scazi comisionul agenției și nu scazi creditul rămas la bancă. Impozitul se calculează la suma cu care se vinde imobilul, indiferent dacă tu ieși în câștig sau în pierdere.
Grila notarială și prețul declarat
Grila e setul de valori orientative pe care notarii îl folosesc ca reper, pe zonă și pe tip de imobil. Rolul ei în calculul de față e simplu: dacă prețul scris în contract e mai mic decât valoarea din grilă, impozitul se raportează la grilă. Un preț declarat artificial mic nu îți reduce deci impozitul, în schimb îl lasă pe cumpărător cu un act care spune că a plătit mai puțin decât a plătit. Dacă tranzacția ajunge vreodată să fie desființată, exact suma din act e cea care i se restituie. Nu merită.
Cei trei ani: de unde se numără exact
De la data dobândirii înscrisă în actul de proprietate. Verificarea o faci în cartea funciară, unde apare actul prin care ai devenit proprietar și data lui, iar extrasul de carte funciară îți arată exact asta. Diferența dintre 3% și 1% înseamnă un impozit de trei ori mai mare, așa că dacă ești aproape de cei trei ani, calculul se face înainte de a semna antecontractul, nu în ziua actului. O amânare de câteva săptămâni poate valora mai mult decât ce reușești să obții la negocierea prețului.
La imobilele venite din moștenire, din partaj sau construite de tine, data dobândirii nu e mereu evidentă din acte. Întreabă notarul ce dată ia în calcul înainte să fixezi prețul, nu după.
Ce nu intră în calculator
Restul costurilor tranzacției: onorariul notarial, taxa de intabulare, cadastrul dacă mai e nevoie de el, comisionul agenției. De obicei cad în sarcina cumpărătorului, dar se negociază, iar la o vânzare bugetul se face pe suma tuturor, nu pe impozit luat separat.
Calculatorul e pentru persoane fizice care vând. Vânzarea făcută de o firmă are alt regim, cu impozitul societății și, în anumite situații, cu TVA. Transferurile care nu sunt vânzări, donația, schimbul sau ieșirea din indiviziune, urmează la rândul lor reguli proprii, pe care ți le spune notarul.
Când sunteți mai mulți vânzători
Fiecare coproprietar are propria situație. Doi frați care vând împreună o casă pot avea date de dobândire diferite, dacă unul a primit cota prin moștenire mai târziu. Notarul stabilește cum se aplică impozitul pe fiecare cotă, iar dacă tu ești cel cu cota dobândită recent, s-ar putea să plătești mai mult decât celălalt pe aceeași casă. Discuția asta se poartă între voi înainte de a împărți banii, altfel se poartă la notar, în picioare.
Dacă tu ești cumpărătorul
Impozitul ăsta nu te privește, el se oprește din banii vânzătorului. Pe tine te interesează altceva la aceeași masă: ca prețul din contract să fie cel real, ca imobilul să fie liber de sarcini și ca vânzătorul să nu aibă restanțe la impozitul local, pentru că fără certificatul fiscal de la primărie actul nu se semnează. Când vânzătorul insistă să scadă prețul din contract, întreabă-te ce economisește el și ce rămâne la tine în act.
Momentul potrivit
Calculul se face înainte de avans, nu înainte de semnătură. Odată încasat avansul pe un preț stabilit, impozitul iese din buzunarul tău și nu mai ai loc de manevră. Dacă folosești modelul nostru de antecontract, scrie acolo cine suportă fiecare cost, ca să nu apară subiectul în ziua autentificării.
Confuzii frecvente
Prima: plafonul neimpozabil. Multă lume îl crede încă în vigoare și pleacă de la ideea că la o vânzare obișnuită nu plătește nimic. A fost eliminat, iar impozitul curge de la primul leu.
A doua: impozitul pe vânzare nu are legătură cu impozitul local anual pe clădire, cel de la primărie. Sunt taxe diferite, către bugete diferite. Ce contează la notar e ca impozitul local să fie achitat la zi și dovedit cu certificat de atestare fiscală, altfel nu se semnează.
A treia: dacă imobilul vine dintr-o moștenire nedezbătută, nu îl poți vinde până nu ai certificatul de moștenitor. Acolo e vorba de alt impozit și de alte acte, pe care le găsești în ghidul despre actele necesare la succesiune.
A patra: faptul că nu depui declarație nu înseamnă că nu plătești. Impozitul e deja reținut când primești banii, doar că nu îl vezi ca pe o plată separată.
Calculatoarele de pe acest site sunt instrumente informative gratuite. Cotele și formulele sunt verificate cu legislația în vigoare la data actualizării, dar legislația se schimbă, iar situația ta concretă poate avea particularități pe care un calculator general nu le poate surprinde. Rezultatele sunt estimări și nu reprezintă consultanță fiscală sau juridică; acte-rapide.ro nu își asumă răspunderea pentru decizii luate exclusiv pe baza lor. Pentru calcule oficiale, apelează la contabilul tău, la un consultant fiscal sau la instituția competentă.