Calculator taxe notariale la vânzarea unui imobil (2026)

Din ce se compune costul, pe scurt

La semnarea vânzării plătești trei lucruri. Unu: onorariul notarului, calculat pe tranșe din grila oficială de onorarii minimale, aceeași pe care o numesc mulți „grila UNNPR”, după Uniunea Națională a Notarilor Publici care a propus-o, aprobată prin OMJ 177/C/2024: 2,2% până la 20.000 de lei, apoi procente tot mai mici, până la 0,6% pentru ce depășește 600.000 de lei; la onorariu se adaugă TVA 21%. Doi: tariful ANCPI de intabulare a noului proprietar, 0,15% din preț pentru persoane fizice și 0,5% pentru firme, minimum 60 de lei. Trei, în sarcina vânzătorului: impozitul pe transfer, reținut de notar la semnare, 3% dacă a deținut imobilul sub 3 ani și 1% peste.

De reținut

Notarul calculează onorariul la prețul din contract, dar nu mai jos de valoarea din grila notarială a zonei, deci la un preț declarat mic taxele nu scad proporțional. Pentru creditele Noua Casă onorariul are o reducere de 30%. Înainte de a ajunge la notar îți trebuie extrasul de carte funciară și, pentru terenuri, planul cadastral, iar pașii compleți îi găsești în ghidul actelor pentru vânzarea unui apartament.

Cine plătește ce

Obiceiul pieței, nu o regulă de fier: cumpărătorul suportă onorariul notarului și tariful de intabulare, vânzătorul suportă impozitul pe transfer, care oricum se reține la sursă. Totul e negociabil și tocmai de aceea trebuie scris în antecontract, cu formulare clară. „Taxele se împart” e o propoziție care produce ceartă în ziua semnării, când apar și TVA-ul, și legalizările, și diferența dintre prețul discutat și valoarea din grilă.

Ce mai apare pe deviz, peste cele trei sume

Notarul face obligatoriu verificări în registrele naționale înainte de autentificare, iar acestea au tarifele lor. Se adaugă legalizările de copii, eventualele procuri dacă una dintre părți nu vine personal, declarațiile cerute de bancă sau de situația familială, arhivarea actului. Fiecare e o sumă mică, împreună fac o sumă pe care nimeni nu o pune în buget. Cere devizul cu toate pozițiile, nu doar procentul principal.

Momentul potrivit pentru deviz

Înainte de avans, nu înainte de semnătură. Un avans se dă pe un preț, iar dacă abia la notar afli că valoarea din grilă e mai mare decât prețul negociat și că taxele urcă odată cu ea, ai deja bani blocați și o poziție proastă la negociere. Sună notarul cu datele reale, adresa, suprafața, prețul discutat și calitatea părților, și cere estimarea în scris. Durează un telefon.

Greșeala cu prețul declarat

Ideea că un preț mic în contract înseamnă taxe mici funcționează doar până la un punct, pentru că notarul calculează la valoarea din grila zonei atunci când prețul e sub ea. Dincolo de asta, prețul din contract e prețul pe care îl poți dovedi dacă tranzacția se desface, e baza de calcul la o revânzare și e ceea ce vede banca. Diferența „dată pe sub masă” nu are cum să fie recuperată de nimeni. E o economie mică plătită cu un risc mare, iar cine o propune de obicei nu e cel care riscă.

Dacă tranzacția are credit

Cu credit apar pași și costuri în plus față de simpla vânzare: contractul de ipotecă se autentifică separat și are propriul onorariu, banca cere documente suplimentare, iar înscrierea ipotecii în cartea funciară e o operațiune distinctă. Reducerea pentru creditele Noua Casă se aplică la onorariu, nu la impozit și nu la tariful ANCPI, deci nu tăia treizeci la sută din tot devizul. Programarea la notar se face după ce banca dă acordul final, altfel muți ședința.

Ce nu intră în acest calculator

Comisionul agenției imobiliare, evaluarea cerută de bancă, asigurarea obligatorie a locuinței, comisioanele de analiză și de administrare ale creditului, eventualul certificat de performanță energetică pe care îl procură vânzătorul, cheltuielile de mutare. Nici datoriile la asociație și la utilități, care se sting până la semnare și se dovedesc cu adeverințe. Calculatorul îți dă costul actului, nu costul mutării.

Confuzii frecvente

Onorariul, impozitul și tariful de intabulare sunt trei plăți diferite, către trei destinatari diferiți, chiar dacă le dai pe toate în același loc, în aceeași zi. Grila notarială nu e o evaluare a imobilului tău și nu ține loc de raport de evaluare pentru bancă; e un barem pe zone, folosit ca prag minim de calcul. Impozitul pe transfer se reține de notar și se virează de el, deci vânzătorul nu îl mai declară separat. Iar TVA-ul se adaugă la onorariu, nu la impozit și nu la tariful ANCPI.

Ce ceri înainte de programare

Extrasul de carte funciară actualizat și planul cadastral, ca să știi ce vinzi sau ce cumperi înainte să plătești ceva. Le aducem pe email, separat sau împreună în pachetul imobiliar, iar dacă vrei să vezi mai întâi cum se obține și ce alternative există, e explicat în ghidul despre extrasul de carte funciară. Restul dosarului, cu actele pe care le pregătește fiecare parte, e în ghidul actelor pentru vânzarea unui apartament.

Dacă vinzi un imobil moștenit

Verifică întâi că succesiunea e dezbătută și că apari în cartea funciară ca proprietar. Fără asta nu se semnează nimic, oricât de avansată e discuția cu cumpărătorul, iar dezbaterea unei moșteniri nu se face în două zile. Costurile ei se estimează separat, în calculatorul de taxe de succesiune.

Cât durează ziua de la notar

Semnarea în sine ia sub o oră, dacă dosarul e complet și părțile sunt prezente. Restul se întâmplă înainte: strângerea actelor, adeverințele de la asociație, obținerea acordului băncii dacă imobilul are ipoteca, verificările notarului. Programează-te cu o marjă, mai ales dacă banii vin din credit, și nu fixa mutarea în aceeași zi. Notarul îți spune exact ce sumă să pregătești și în ce formă, iar diferența dintre estimare și devizul final vine, aproape întotdeauna, din legalizări și din valoarea de grilă, nu din procentul principal.

Calculatoarele de pe acest site sunt instrumente informative gratuite. Cotele și formulele sunt verificate cu legislația în vigoare la data actualizării, dar legislația se schimbă, iar situația ta concretă poate avea particularități pe care un calculator general nu le poate surprinde. Rezultatele sunt estimări și nu reprezintă consultanță fiscală sau juridică; acte-rapide.ro nu își asumă răspunderea pentru decizii luate exclusiv pe baza lor. Pentru calcule oficiale, apelează la contabilul tău, la un consultant fiscal sau la instituția competentă.

Alte calculatoare gratuite