Extras de carte funciară pentru credit ipotecar

La orice credit ipotecar sau imobiliar, extrasul de carte funciară apare de două ori: la analiza dosarului, când banca vrea să vadă cine e proprietarul imobilului și ce sarcini există pe el, și înainte de semnare, când notarul cere extrasul de autentificare. Primul, extrasul de informare, e cel pe care îl poți obține online și e documentul cu care pornește tot dosarul.

Ce se vede în extras

Cele trei părți ale cărții funciare spun toată povestea imobilului: descrierea și suprafața, proprietarul actual și actul prin care a dobândit, apoi partea a treia, cea care interesează banca cel mai mult: ipotecile existente, interdicțiile, sechestrele și alte sarcini. Pentru tine, drept cumpărător, partea a treia e și un test al vânzătorului: un imobil cu ipotecă nu e neapărat o problemă, dar una despre care nu ți s-a spus, da.

Cum îl obții de la noi

Completezi datele imobilului, ideal numărul de carte funciară și localitatea, sau identificarea prin adresă și număr cadastral, plătești online și primești extrasul oficial ANCPI pe email, de regulă în circa 15 minute. E documentul electronic emis de instituție, acceptat de bănci la dosarul de credit. Extrasul de autentificare pentru semnarea la notar rămâne pe circuitul notarului, care îl obține el înainte de tranzacție, dar până acolo, extrasul de informare îți spune tot ce trebuie să știi.

Când îl cere banca și pe ce imobil

La depunerea dosarului, banca vrea extrasul pe imobilul pe care îl cumperi, nu pe cel în care stai, iar dacă aduci o garanție suplimentară, mai vrea unul și pe aceea. Extrasul de informare se eliberează la cerere pentru orice imobil înscris în cartea funciară, așa că îl poți lua tu, ca potențial cumpărător, fără acordul și fără prezența proprietarului. E și motivul pentru care nu ai de ce să aștepți documentul de la vânzător.

Băncile îl vor recent. Cât de recent diferă de la o bancă la alta, așa că întreabă analistul înainte, nu după: un extras luat cu două luni în urmă se refuză des și plătești a doua oară degeaba.

Ce date îți trebuie ca să îl comanzi

Cel mai sigur e numărul cărții funciare împreună cu localitatea, pentru că numerele se repetă de la o unitate administrativă la alta. Merge și numărul cadastral. Adresa singură e varianta cea mai fragilă, mai ales la blocuri, unde același imobil colectiv are zeci de cărți funciare individuale. Cere vânzătorului o poză după actul de proprietate sau după un extras mai vechi; numărul de acolo scutește o comandă greșită.

Partea a treia, citită ca un cumpărător

Ipoteca băncii vânzătorului e situația obișnuită și se rezolvă în ziua tranzacției: banca lui comunică suma necesară stingerii creditului, care se virează direct în contul de credit din prețul plătit de tine, iar radierea se înscrie după aceea. Interdicția de înstrăinare merge de regulă în pereche cu ipoteca și dispare odată cu ea. Ce trebuie citit cu atenție sunt notările care nu au legătură cu un credit: litigii în curs, sechestre, procese de partaj, promisiuni notate în favoarea altcuiva. Acolo nu există un mecanism standard care să curețe cartea funciară până la semnare.

Ce nu vezi în extras

Nu vezi datoriile la asociația de proprietari, nu vezi dacă în apartament stă cineva cu un contract de închiriere nenotat și nu vezi calitatea lucrărilor. Cartea funciară descrie situația juridică a imobilului, atât. Restul se verifică separat, cu o adeverință de la asociație și o discuție cu administratorul, care durează un sfert de oră și scutește surprize de câteva mii de lei.

Imobil fără număr cadastral

Un imobil neînscris în cartea funciară nu se poate ipoteca, deci nu poate face obiectul unui credit. Se rezolvă prin lucrare de cadastru și intabulare, dar durează, iar termenul depinde de oficiul teritorial și de actele existente. Dacă vânzătorul îți spune că „se face până la semnare”, cere să vezi dovada că lucrarea e depusă, nu promisiunea. Aceeași atenție merită situațiile în care suprafața din acte nu se potrivește cu cea măsurată sau în care imobilul a fost dezmembrat ori alipit fără ca înscrierile să fie actualizate.

Greșeala care costă cel mai mult

Extrasul luat după plata avansului. Antecontractul se semnează cu o sumă care în practică nu e mică, iar dacă abia atunci descoperi o ipotecă despre care nu ți s-a spus sau un litigiu notat, negociezi din poziția slabă a omului care are banii dați. Ordinea corectă e simplă: extras, apoi antecontract, apoi avans. Costul extrasului e derizoriu față de ce riști.

Informare sau autentificare

Sunt două documente diferite, emise din aceeași carte funciară. Cel de informare îl poate cere oricine și se folosește la analiza băncii, la evaluare și la orice verificare proprie. Cel de autentificare se cere prin notar, blochează cartea funciară pentru scurt timp și se folosește exclusiv la semnarea actului. Nu îl poți comanda tu și nu îl înlocuiește cel de informare. Invers, nu are rost să aștepți notarul ca să afli ce scrie în cartea funciară.

Costul și variantele

Documentul se eliberează contra tarif, indiferent de canalul pe care îl ceri, deci varianta gratuită nu există. Diferă efortul: la ghișeul biroului de cadastru mergi personal, în programul lor, cu formular și plată separată, iar online primești același document pe email. Extrasul emis electronic e semnat de instituție și se folosește ca atare, în forma în care l-ai primit, nu scanat după o printare.

Momentul potrivit

Înainte de avans, nu înainte de semnătură. Iar dacă între antecontract și data actului trec mai mult de câteva săptămâni, mai ia unul cu puțin timp înainte de tranzacție. În intervalul acela se poate nota o poprire sau o ipotecă nouă, iar tu vrei să afli asta acasă, nu în fața notarului.

Alte situații în care ți se cer acte