Calculator impozit pe chirii (2026)
Deducerea forfetară de 20%, impozitul de 10% pe venitul net și CASS-ul pe praguri, calculate la chiria ta. Rezultatul: cât îți rămâne în mână pe an.
Comanzi online, în câteva minute, și primești documentul pe email, semnat electronic.
Vezi documentele disponibile →Cum se calculează, pe scurt
Venitul impozabil din chirii se stabilește simplu: chiria brută minus deducerea forfetară de 20%, care acoperă teoretic cheltuielile proprietarului, fără documente justificative. Pe venitul net rămas se aplică impozitul de 10%, ceea ce înseamnă efectiv 8% din chiria încasată. Peste el vine CASS-ul, dacă totalul veniturilor extrasalariale din an atinge pragurile de 6, 12 sau 24 de salarii minime: 10% la baza pragului, prin declarația unică. Când chiriașul e o firmă, impozitul se reține la sursă de către chiriaș; când e persoană fizică, îl declari tu.
De reținut
Contractul de închiriere se înregistrează la ANAF în 30 de zile de la semnare, iar înregistrarea îți dă și titlu executoriu pentru chirie. Avem și un model de contract de închiriere, cu tot cu procesul-verbal de predare-primire. Calculatorul e informativ și nu ține loc de consultanță fiscală; cotele sunt cele în vigoare la data actualizării, verificate de un expert contabil.
Calculul pe un exemplu
Închiriezi un apartament cu 2.000 de lei pe lună. Brutul anual e 24.000 de lei. Scazi deducerea forfetară de 20%, adică 4.800 de lei, și rămâi cu un venit net de 19.200 de lei. Impozitul de 10% pe net înseamnă 1.920 de lei pe an, exact 8% din chiria încasată. Restul, adică partea de CASS, depinde de ce alte venituri extrasalariale mai ai în același an, pentru că pragurile se raportează la total, nu la contractul ăsta luat separat.
Ce intră în chirie și ce nu
Baza de calcul e chiria din contract. Utilitățile sunt capcana. Dacă în contract scrie o chirie și, separat, că apa, curentul și întreținerea se plătesc de chiriaș direct la furnizori sau la asociație, ele nu îți trec prin venit. Dacă le incluzi în chirie ca să fie „mai simplu”, intră în baza impozabilă și ajungi să plătești impozit pe factura de gaz a chiriașului. Formularea din contract decide, nu înțelegerea de la vizionare.
Deducerea forfetară acoperă cheltuielile fără să prezinți nimic, ceea ce e comod. Partea mai puțin comodă e că nu poți scădea nimic în plus: dacă ai schimbat centrala sau ai zugrăvit tot apartamentul, cheltuiala rămâne a ta și nu apare nicăieri în declarație.
Cine declară, tu sau chiriașul
Când chiriașul e o firmă sau altă entitate care ține contabilitate, ea reține impozitul din chirie și îl virează, iar tu primești suma deja impozitată. Cere-i confirmarea scrisă, pentru că tot tu ești cel care răspunde dacă la ANAF nu apare nimic. Un detaliu care scapă des: chiar dacă impozitul e reținut la sursă, venitul intră la numărătoare pentru pragurile de CASS, iar contribuția o declari și o plătești tu, prin declarația unică.
Când chiriașul e persoană fizică, totul cade în sarcina ta. Declari venitul și plătești impozitul la termenul anual de depunere a declarației unice. Nimeni nu îți trimite o notificare că a venit momentul.
Înregistrarea contractului la ANAF
Termenul e de 30 de zile de la semnare, iar modificarea sau încetarea contractului se anunță în același regim. Mulți proprietari amână pasul ăsta pentru că nu văd la ce le folosește, așa că merită spus limpede: contractul înregistrat devine titlu executoriu pentru chiria neplătită. Adică poți merge direct la executor, fără să câștigi întâi un proces care ține luni de zile.
Titlul executoriu privește banii, nu evacuarea. Dacă vrei să scoți din casă un chiriaș care nu pleacă, aceea e o procedură separată, cu regulile ei. Sunt două probleme distincte, chiar dacă pornesc din același contract, iar proprietarii care le confundă pierd timp cerând executorului ceva ce el nu poate face.
Greșelile care se plătesc
Prima e amânarea înregistrării pentru că „e doar o cameră”. Regula nu se uită la suprafață și nici la cât de mică e chiria. A doua e a proprietarului care crede că, dacă chiriașul e firmă și reține impozitul, el nu mai are absolut nimic de făcut. Partea de contribuții rămâne a lui, iar despre ea află de obicei cu un an întârziere.
Garanția și chiria plătită în avans
În contracte, cele două ajung de obicei în aceeași propoziție și de acolo pornesc discuțiile de la final. Garanția e o sumă pe care o ții ca depozit și pe care o restitui la predarea locuinței; chiria plătită anticipat e chirie, doar încasată mai devreme. Treci-le separat, cu sume distincte și cu ce se întâmplă cu fiecare la încetarea contractului. Dacă la final reții garanția pentru pagube sau pentru o lună neachitată, natura sumei se schimbă, iar tratamentul ei nu mai e cel din ziua în care ai primit-o. Întreabă contabilul înainte să o treci la „nu contează”.
Situații pe care instrumentul nu le acoperă
Închirierea în scop turistic, pe termen scurt, are reguli fiscale proprii și nu se calculează în felul ăsta. Dacă apartamentul e în coproprietate, venitul se împarte între proprietari potrivit contractului, iar fiecare declară partea lui. Iar dacă ai stabilit chiria în valută, fă întâi conversia în lei după regula din Codul fiscal, pentru că instrumentul lucrează doar în lei.
Când faci calculul
Înainte să stabilești chiria, nu după prima încasare. Diferența dintre ce ceri și ce îți rămâne e previzibilă, iar dacă o afli în primăvara următoare ai pierdut ocazia să o pui în preț. E util și înainte de a semna un al doilea contract: al doilea chiriaș te poate duce peste un prag de contribuții, iar saltul de acolo nu e proporțional cu venitul în plus, ci vine dintr-o dată.
Pentru documentele din jurul închirierii, actul adițional acoperă modificările de chirie sau de durată, iar notificarea de reziliere încheierea înainte de termen. Dacă apartamentul închiriat ajunge să fie vândut, calculul impozitului de acolo e altul și îl faci cu calculatorul de impozit pe vânzarea imobilului.
Calculatoarele de pe acest site sunt instrumente informative gratuite. Cotele și formulele sunt verificate cu legislația în vigoare la data actualizării, dar legislația se schimbă, iar situația ta concretă poate avea particularități pe care un calculator general nu le poate surprinde. Rezultatele sunt estimări și nu reprezintă consultanță fiscală sau juridică; acte-rapide.ro nu își asumă răspunderea pentru decizii luate exclusiv pe baza lor. Pentru calcule oficiale, apelează la contabilul tău, la un consultant fiscal sau la instituția competentă.