- Word + PDF: îl completezi pe calculator sau îl tipărești și îl scrii de mână
- Îl descarci imediat după plată și îl primești și pe email
- Factură pe email, pe persoană fizică sau pe firmă
Plătești cu cardul, Apple Pay sau Google Pay, prin NETOPIA Payments.
Actul adițional e modul corect de a modifica un contract de închiriere aflat în derulare: prelungirea duratei, mărirea sau micșorarea chiriei, schimbarea zilei de plată sau orice altă clauză pe care părțile vor să o ajusteze. Alternativa greșită, practicată des, e înțelegerea verbală: ea lasă ambele părți fără probe exact în momentele în care contează.
Cum îl completezi
Identifică întâi contractul de bază, cu număr și dată, apoi completează doar punctele care se schimbă: durata nouă, chiria nouă și data de la care se aplică, sau altă modificare la rubrica liberă. Taie punctele care nu se aplică. Clauza finală, deja inclusă, spune că tot restul contractului rămâne neschimbat, deci nu trebuie să rescrii nimic. Se semnează în două exemplare, ca și contractul.
De reținut
Dacă contractul e înregistrat la ANAF, modificările aduse prin act adițional se declară și ele, în același termen de 30 de zile, altfel evidența fiscală a proprietarului rămâne pe vechea chirie. La prelungiri repetate, verifică dacă suma garanției mai acoperă chiria curentă: o garanție stabilită la o chirie veche și mai mică își pierde din rolul de plasă de siguranță.
Când ai nevoie de el și când nu
Ai nevoie de act adițional ori de câte ori se schimbă ceva ce scrie în contract: durata, chiria, garanția, modul de plată a utilităților, numărul de persoane care locuiesc în imobil, dreptul de a ține animale, interdicția de subînchiriere. Nu ai nevoie dacă modificarea e deja prevăzută în contract și se produce automat. Cazul tipic e clauza de indexare: dacă în contract scrie că anual chiria se ajustează după un indice, ajustarea se aplică fără act adițional, pentru că părțile au convenit-o deja. Un act care „confirmă” o indexare automată nu strică, dar nu adaugă nimic.
Nici corectarea unei erori materiale evidente, cum ar fi o literă greșită într-un nume, nu cere neapărat un act întreg. În practică e totuși mai simplu să faci unul decât să explici peste doi ani de ce apar două ortografii ale aceleiași persoane pe documentele aceleiași închirieri.
Ce nu poate face un act adițional
Nu poate învia un contract expirat. Dacă termenul s-a împlinit ieri, contractul a încetat, iar ce semnezi azi e un contract nou, chiar dacă îl intitulezi act adițional. Distincția pare formală până când ai nevoie de contract în fața unei instituții și ți se cere să arăți documentul aflat în vigoare la o anumită dată.
Nu poate nici să schimbe părțile. Dacă proprietarul vinde imobilul sau chiriașul vrea să predea contractul altcuiva, vorbim de altă operațiune, cu alte formalități, nu de o modificare între aceleași două semnături.
Și nu produce efecte față de cine nu l-a semnat. Un act adițional trimis pe email și rămas fără răspuns nu e act adițional, e o propunere. Dacă cealaltă parte a început să plătească noua chirie, comportamentul poate conta, dar ai transformat un document clar într-o discuție despre interpretare.
Greșeala pe care o fac cei mai mulți
Se scrie noua chirie și se uită data de la care se aplică. Urmează discuția previzibilă la prima plată: proprietarul socotește de la semnare, chiriașul de la începutul lunii următoare. Pune în text data exactă de la care se aplică fiecare modificare, chiar dacă e aceeași cu data semnării.
A doua greșeală e datarea retroactivă, ca modificarea să pară în vigoare de mai demult. Pe lângă riscul fiscal, strică exact lucrul pentru care există documentul: dovada clară a ce s-a convenit și când.
A treia e înțelegerea prin mesaje. Un schimb de mesaje în care proprietarul acceptă o chirie redusă pentru două luni poate conta ca probă, dar e o probă pe care trebuie să o reconstruiești din capturi de ecran, în timp ce actul adițional e o probă care se citește dintr-o pagină.
Partea fiscală, unde se pierde cel mai mult
Contractul de închiriere înregistrat la organul fiscal are o consecință practică pe care mulți proprietari o descoperă târziu: pentru chiria neplătită are valoare de titlu executoriu, deci nu mai e nevoie de un proces ca să obții dreptul de a executa. Numai că se execută suma care rezultă din documentele înregistrate. Dacă ai mărit chiria prin act adițional și nu ai declarat modificarea, evidența rămâne pe suma veche, iar diferența devine mult mai greu de recuperat.
Invers e la fel de neplăcut: dacă ai redus chiria și nu ai declarat reducerea, rămâi impozitat pe o sumă pe care nu o mai încasezi. Impozitul aferent sumei corecte îl estimezi cu calculatorul de impozit pe chirii înainte să stabilești noua chirie, nu după.
Momentul potrivit
Pentru prelungire, semnezi înainte de expirarea contractului, nu după. Pentru majorarea chiriei, semnezi înainte de luna în care se aplică, nu în ziua plății. Pentru o reducere temporară convenită într-o perioadă dificilă, semnezi cât timp înțelegerea e proaspătă și amândoi vă amintiți exact ce ați stabilit, nu peste trei luni, când fiecare își amintește altceva și niciunul nu are ce arăta.
Ce verifici înainte de semnătură
Că numărul și data contractului de bază menționate în act coincid cu cele de pe contract. Că semnează aceleași persoane care au semnat contractul: dacă imobilul are mai mulți proprietari și toți au semnat inițial, toți semnează și acum, iar dacă semnează cineva în locul unuia dintre ei, o face pe baza unei împuterniciri atașate. Că exemplarele sunt identice, inclusiv completările făcute de mână. Și că actul se păstrează împreună cu contractul, pentru că un act adițional rătăcit e la fel de util ca unul nesemnat.
Documentele care merg alături de el
La prelungiri lungi sau când se schimbă persoanele care locuiesc în imobil, merită refăcut și procesul-verbal de predare-primire, cu indexurile la utilități la zi și starea reală a bunurilor; el decide, la final, cât din garanție se restituie fără ceartă. Dacă relația se rupe și modificarea nu mai are rost, documentul de care ai nevoie e notificarea de reziliere, nu un act adițional. Iar dacă pornești o închiriere nouă, folosește direct modelul de contract de închiriere, care conține deja clauzele pe care actele adiționale ajung de obicei să le adauge pe parcurs.
Comanzi online, în câteva minute, și primești documentul pe email, semnat electronic.
Vezi documentele disponibile →Modelele de pe acest site au caracter informativ. Le-am întocmit cu grijă, după legislația în vigoare la data publicării, dar nu reprezintă consultanță juridică și nu pot acoperi orice situație: verifică dacă modelul se potrivește cazului tău și adaptează-l unde e nevoie înainte de a-l folosi. Acte-rapide.ro nu își asumă răspunderea pentru consecințele utilizării modelelor; pentru situații complexe sau cu miză mare, cere sfatul unui avocat sau al consultantului tău.