Model contract de închiriere locuință (2026)

Contractul de închiriere e actul care stabilește regulile dintre proprietar și chiriaș: chiria, garanția, cine plătește ce, când și cum se poate rezilia. Modelul de mai jos e echilibrat, protejează ambele părți și acoperă punctele care generează cele mai multe conflicte în practică: garanția, preavizul, subînchirierea și accesul proprietarului în locuință.

Cum îl completezi

Identifică locuința complet, cu adresă, număr de camere, suprafață și numărul cărții funciare. Treci chiria cu moneda și ziua de plată, cuantumul garanției (uzual una sau două chirii) și durata. La preaviz, practica e 30 de zile pentru chiriaș și 60 pentru proprietar la contractele pe termen lung, dar părțile pot conveni altfel. Anexează procesul-verbal de predare-primire cu starea locuinței și indexurile contoarelor: e cel mai bun prieten al ambelor părți la finalul contractului.

Înregistrarea la ANAF

Proprietarul are obligația să înregistreze contractul la ANAF în 30 de zile de la semnare. Vestea bună pentru ambele părți: contractul înregistrat devine titlu executoriu pentru chirie, adică proprietarul poate executa direct restanțele fără proces, iar chiriașul are un contract cu dată certă pe care îl poate opune oricui. Înregistrarea se face și online, prin SPV.

De reținut

Cere dovada că semnezi cu proprietarul real: buletinul plus un extras de carte funciară recent. Escrocheriile cu apartamente subînchiriate de falși proprietari încep aproape mereu cu refuzul acestei verificări simple.

Ce acoperă modelul și ce nu

E un contract pentru o locuință, între persoane fizice sau cu o firmă în poziția de chiriaș. Nu e potrivit pentru spații comerciale, unde discuția despre destinație, autorizații și investiții în spațiu se poartă cu totul altfel, și nu acoperă cazarea în regim hotelier, care are alte reguli. Pentru un spațiu comercial există modelul de contract de închiriere a spațiului comercial, iar pentru firma care vrea să dea mai departe o parte din spațiul închiriat, modelul de contract de subînchiriere. Pentru o cameră dintr-un apartament în care locuiește și proprietarul textul funcționează, dar atunci trebuie descris clar ce spații sunt exclusive și ce spații rămân comune.

Garanția, cel mai frecvent motiv de ceartă la final

Garanția nu e chirie plătită în avans. E o sumă care stă la proprietar pentru eventualele pagube sau restanțe și care se restituie la ieșire, după verificarea locuinței. Contractul ar trebui să spună din ce se poate reține, în cât timp se restituie și cine constată paguba. Fără un termen de restituire scris, discuția se lungește la nesfârșit.

Uzura normală nu se reține din garanție. Un perete decolorat după trei ani de locuit e uzură; o gaură de bormașină în faianță nu e. Diferența dintre cele două se stabilește comparând starea de la predare cu cea de la primire, motiv pentru care procesul-verbal cântărește mai mult decât orice clauză frumos formulată.

Procesul-verbal de predare-primire

Se face de două ori, la intrare și la ieșire, cu aceleași rubrici. Treci indexurile la apă, gaz și curent, starea pereților și a pardoselii, obiectele sanitare, electrocasnicele cu marca și starea lor, numărul de chei predate. Fotografiile datate, atașate la proces-verbal, rezolvă în cinci minute discuții care altfel ajung în instanță.

Aici greșesc cei mai mulți: semnează procesul-verbal la intrare fără să îl citească, pentru că e ziua mutării și toată lumea se grăbește. Peste doi ani, tot ce nu e trecut acolo se presupune că era în regulă la început.

Cine plătește ce

Regula uzuală: proprietarul suportă cheltuielile care țin de proprietate și reparațiile majore, chiriașul suportă consumurile și întreținerea curentă. Problema apare la lucrurile din mijloc, adică centrala termică, boilerul, mașina de spălat. Scrie în contract cine plătește reparația lor, altfel fiecare va crede că e treaba celuilalt exact în ziua în care se strică.

Fondul de reparații și cheltuielile către asociația de proprietari se plătesc de obicei de proprietar, dar practica variază. Dacă le lași în seama chiriașului, cere chitanțele lunar. Restanțele la asociație se recuperează de la proprietar, nu de la chiriașul care a plecat între timp.

Rezilierea și evacuarea

Contractul poate prevedea rezilierea pentru neplată printr-un pact comisoriu, adică fără să mai fie nevoie de proces pentru desființarea lui. Ce nu poate face niciun contract e să îți dea dreptul de a schimba yala, de a scoate lucrurile chiriașului pe scară sau de a tăia utilitățile. Evacuarea prin forță proprie e ilegală, oricâtă dreptate ai avea pe fond. Există o procedură specială de evacuare, mai scurtă decât un proces obișnuit, și ea e drumul corect.

De cealaltă parte, chiriașul care pleacă înainte de termen fără preaviz datorează de regulă chiria pe perioada de preaviz. De asta e util ca preavizul să fie scris cu cifre, nu lăsat la „un termen rezonabil”.

Impozitul și declarațiile

Venitul din chirii se impozitează, iar obligația de declarare și de plată e a proprietarului. Cotele, deducerile și modul de calcul s-au schimbat de mai multe ori în ultimii ani, așa că verifică regulile valabile în anul în care semnezi, nu ce știai data trecută. Înregistrarea contractului la ANAF e o obligație separată de plata impozitului: una nu o înlocuiește pe cealaltă.

Verificări înainte de semnătură

Extrasul de carte funciară de informare arată cine e proprietarul și dacă imobilul are ipotecă, sechestru sau alte sarcini înscrise. O ipotecă nu împiedică închirierea, dar e bine să știi de ea. Dacă închiriezi către o firmă, o privire pe starea ei te scutește de surprize: raportul de verificare arată dacă societatea e activă și ce dosare are în instanțe. Dacă proprietarul e o firmă, certificatul constatator arată cine o poate reprezenta la semnare.

Momentul verificării e înainte de a da garanția, nu după. Banii dați unui proprietar care nu era proprietar se recuperează greu, chiar și cu chitanță în mână.

Ce faci cu contractul după semnare

Fiecare parte păstrează un exemplar semnat, plus procesul-verbal și dovada înregistrării la ANAF. Dacă schimbați ceva pe parcurs, chiria, durata sau numărul de locatari, se face act adițional scris și se înregistrează la fel ca actul principal. Înțelegerile pe telefon funcționează până în ziua în care nu mai funcționează, iar aceea e de obicei ziua mutării.

Modelele de pe acest site au caracter informativ. Le-am întocmit cu grijă, după legislația în vigoare la data publicării, dar nu reprezintă consultanță juridică și nu pot acoperi orice situație: verifică dacă modelul se potrivește cazului tău și adaptează-l unde e nevoie înainte de a-l folosi. Acte-rapide.ro nu își asumă răspunderea pentru consecințele utilizării modelelor; pentru situații complexe sau cu miză mare, cere sfatul unui avocat sau al consultantului tău.

Alte tipizate