- Word + PDF: îl completezi pe calculator sau îl tipărești și îl scrii de mână
- Îl descarci imediat după plată și îl primești și pe email
- Factură pe email, pe persoană fizică sau pe firmă
Plătești cu cardul, Apple Pay sau Google Pay, prin NETOPIA Payments.
Subînchirierea e situația în care firma care are deja un spațiu comercial în chirie dă o parte din el, sau tot, altei firme, contra unei chirii. Pentru închirierea directă, de la proprietar, actul potrivit e contractul de închiriere a spațiului comercial. Legea numește subînchirierea sublocațiune. Firma din mijloc devine sublocator față de noul chiriaș și rămâne chiriaș față de proprietar. Modelul de mai jos e scris pentru cazul cel mai des întâlnit: o societate a închiriat un spațiu de la o altă societate sau de la o persoană fizică și vrea să subînchirieze către o a treia societate.
Când ai voie să subînchiriezi
Regula e în art. 1.805 din Codul civil: chiriașul poate subînchiria, total sau parțial, dacă dreptul ăsta nu i-a fost interzis în mod expres. Pentru un spațiu comercial, deci pentru un imobil, nu îți trebuie acordul proprietarului, cu o singură condiție: contractul tău de închiriere să nu spună că subînchirierea e interzisă. Acordul scris e obligatoriu doar la bunurile mobile.
Primul pas e deci să recitești contractul principal. Multe contracte comerciale au o clauză de tipul „chiriașul nu poate subînchiria și nu poate ceda contractul fără acordul scris al proprietarului”. Dacă o ai, îți trebuie acordul, iar o subînchiriere făcută fără el îi dă proprietarului motiv de reziliere. Mai reține că interdicția de a subînchiria o include și pe cea de a ceda contractul, dar invers nu: o clauză care interzice doar cesiunea nu te oprește să subînchiriezi (art. 1.806).
Ce verifici înainte de semnare
Trei lucruri din contractul principal se mută direct în contractul de subînchiriere. Durata: subînchirierea nu poate dura mai mult decât închirierea ta, pentru că nu poți da altcuiva un drept pe care nu îl ai. Destinația: dacă proprietarul a închiriat spațiul pentru birouri, nu îl poți subînchiria pentru alimentație publică. Și obligațiile chiriașului: program, reguli de folosire, amenajări interzise. Sublocatarul trebuie să le cunoască, de aceea modelul prevede că extrasul din contractul principal devine anexă.
Cum îl completezi
La articolul 1 treci datele celor două firme exact ca în certificatul de înregistrare. La articolul 2 numărul și data contractului principal, numele proprietarului și data până la care e valabil. La articolul 3 adresa, cartea funciară și suprafața, iar dacă subînchiriezi doar o parte, descrie clar care parte: încăperile, etajul, metrii pătrați, eventual cu o schiță atașată la procesul-verbal. Unde modelul are două variante despărțite prin bară, păstrezi una și o tai pe cealaltă.
Sediu social sau punct de lucru
Dacă firma care intră în spațiu vrea să își mute acolo sediul social sau să declare un punct de lucru, o spuneți în contract, la articolul 3.3. La Registrul Comerțului se depune contractul de subînchiriere, iar ca să se vadă de unde vine dreptul sublocatorului, se atașează și contractul principal. Când contractul principal tace sau formularea lui e discutabilă, un acord scris al proprietarului scutește discuția la ghișeu. Pentru actele de la ONRC de după mutare, firma va avea nevoie de un certificat constatator cu noua adresă.
Chiria, TVA-ul și impozitul
Închirierea de spații e, ca regulă, scutită de TVA. Sublocatorul plătitor de TVA poate opta pentru taxare printr-o notificare la ANAF, și atunci facturează chiria cu TVA. Modelul lasă loc pentru ambele variante: chiria se trece fără TVA, iar mențiunea „la care se adaugă TVA, dacă s-a optat pentru taxare” acoperă cazul al doilea.
Între două firme nu se reține impozit la sursă pe chirie: sublocatorul o înregistrează ca venit, sublocatarul ca cheltuială deductibilă, pe bază de factură. Altfel stau lucrurile la contractul principal, dacă proprietarul e persoană fizică: acolo firma ta, ca chiriaș, reține la sursă impozitul pe chirie, 10% aplicat pe 80% din sumă, și îl declară lunar. Subînchirierea nu schimbă această obligație.
Ce se întâmplă dacă pică contractul principal
Subînchirierea depinde de închirierea de deasupra ei. Dacă proprietarul reziliază contractul principal sau acesta expiră, sublocatarul își pierde dreptul de folosință la aceeași dată, oricât ar mai fi de scris în contractul lui. De aceea modelul obligă sublocatorul să plătească la timp chiria principală și să anunțe imediat orice notificare primită de la proprietar.
Mai e o regulă pe care puțini o știu, în art. 1.807: dacă sublocatorul nu își plătește chiria, proprietarul îl poate urmări direct pe sublocatar, până la suma pe care acesta o datorează sublocatorului. Plățile făcute în avans către sublocator nu contează în fața proprietarului. Pentru sublocatar, asta înseamnă că o chirie plătită pe un an înainte nu îl apără. Modelul prevede că ce plătește direct proprietarului se scade din ce datorează sublocatorului.
Subînchiriere sau cesiune
Sunt două lucruri diferite. La subînchiriere rămâi chiriaș, plătești în continuare proprietarul și încasezi de la sublocatar, iar diferența dintre chirii e a ta. La cesiunea contractului ieși cu totul din relație: noua firmă îți ia locul față de proprietar, iar tu nu mai ai nicio legătură cu spațiul. Dacă vrei să pleci definitiv, cesiunea e drumul corect. Dacă vrei să rămâi în spațiu sau să păstrezi controlul asupra lui, subînchirierea.
Greșelile care costă
Durata scrisă mai lungă decât cea a contractului principal. Partea din spațiu descrisă vag, „un birou la etajul 1”, care la prima neînțelegere nu mai înseamnă același lucru pentru amândoi. Spațiul predat fără proces-verbal, așa că la plecare nu mai ai cu ce compara starea lui, iar garanția devine motiv de ceartă. Și subînchirierea făcută peste o interdicție expresă din contractul principal, care îi dă proprietarului dreptul să rezilieze contractul și să vă scoată pe amândoi.
Înainte de semnare merită să știi cu cine semnezi: dacă firma sublocatarului e activă, dacă e în insolvență și dacă are datorii la stat. O firmă care nu își plătește taxele are toate șansele să nu își plătească nici chiria.
Exemplu completat
Întrebări frecvente
Am nevoie de acordul proprietarului ca să subînchiriez?
Nu, dacă e vorba de un imobil și contractul de închiriere nu interzice expres subînchirierea (art. 1.805 din Codul civil). Dacă interzice, îți trebuie acordul scris. Pentru sediul social la ONRC, un acord scris scutește oricum discuțiile.
Pot subînchiria pe o perioadă mai lungă decât contractul meu?
Nu. Subînchirierea încetează odată cu contractul principal, indiferent ce scrie în ea. Durata se pune în limita contractului de închiriere pe care îl ai.
Cine plătește proprietarul?
Tu, ca sublocator, în continuare. Dacă nu plătești, proprietarul îl poate urmări direct pe sublocatar, până la chiria pe care acesta ți-o datorează.
Trebuie înregistrat contractul la ANAF?
Nu. Între două firme chiria se facturează și intră în contabilitatea fiecăreia, fără o formalitate separată pentru contract. Dacă vrei ca, la neplată, contractul să poată fi executat direct, fără proces, îl poți încheia în formă autentică la notar.
Poate sublocatarul să își mute sediul social în spațiu?
Da, dacă scrieți asta în contract. La Registrul Comerțului se depune contractul de subînchiriere împreună cu contractul principal și, unde e cazul, acordul proprietarului.
Înainte să predai cheile, vezi dacă firma căreia îi subînchiriezi e activă, dacă are datorii la stat sau e în insolvență. Raport PDF în mai puțin de un minut, 39 de lei.
Verifică firma sublocatarului →Modelele de pe acest site au caracter informativ. Le-am întocmit cu grijă, după legislația în vigoare la data publicării, dar nu reprezintă consultanță juridică și nu pot acoperi orice situație: verifică dacă modelul se potrivește cazului tău și adaptează-l unde e nevoie înainte de a-l folosi. Acte-rapide.ro nu își asumă răspunderea pentru consecințele utilizării modelelor; pentru situații complexe sau cu miză mare, cere sfatul unui avocat sau al consultantului tău.