- Teren intravilan sau extravilan, CF și cadastru, sarcini, arendă, certificat de urbanism
- Avans sau arvună, procedura din Legea 17/2014, preemptori, avizul final, notarea în CF
- Impozitul de 3% sau 1%, hotărârea din art. 1669, anexe cu vecinătăți și acte, instrucțiuni
- 8 pagini, Word + PDF. Îl descarci pe loc și îl primești pe email, cu factură
Plătești cu cardul, Apple Pay sau Google Pay, prin NETOPIA Payments.
Antecontractul de vânzare-cumpărare teren, numit și promisiune bilaterală de vânzare, e actul prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă să încheie vânzarea la notar până la o dată stabilită, de regulă cu plata unui avans sau a unei arvune. Modelul are variante pentru teren intravilan și pentru teren extravilan agricol, cu procedura din Legea nr. 17/2014, două anexe (descrierea terenului și documentele pentru notar) și o pagină de instrucțiuni.
Ce conține modelul
Părțile, cu soții și coproprietarii. Terenul identificat după cartea funciară și cadastru, categoria de folosință, vecinătățile, accesul la drum și utilitățile. Titlul vânzătorului și data dobândirii, care contează la impozit. Sarcinile, arenda în curs și certificatul de urbanism, ca informare sau ca o condiție a vânzării. Prețul, avansul sau arvuna confirmatorie ori penalizatoare, clauza de credit, termenul la notar, notarea în cartea funciară, neexecutarea, predarea cu recolta și plata APIA, cheltuielile și impozitele.
Terenul intravilan
Dacă vrei să construiești, cere certificatul de urbanism de informare înainte să dai avansul sau fă din el o condiție a vânzării, cum permite art. 2.5 din model. Faptul că terenul e în intravilan nu înseamnă că se poate construi orice: funcțiunea, procentul de ocupare a terenului și regimul de înălțime vin din documentațiile de urbanism. Verifică și accesul legal la drumul public, nu doar pe cel de fapt.
Terenul extravilan agricol și Legea 17/2014
Vânzarea unui teren agricol din extravilan trece printr-o procedură obligatorie: oferta se înregistrează și se afișează la primărie, preemptorii (coproprietari și rude, arendași, vecini, tineri fermieri și ceilalți, în ordinea din lege, până la statul român) pot cumpăra la același preț, iar la final se obține avizul final al direcției pentru agricultură. Legea nr. 175/2020 a extins lista preemptorilor și a pus condiții pentru cumpărătorii care nu sunt preemptori. Prețul din antecontract trebuie să fie cel din oferta afișată, iar dacă terenul îl ia un preemptor, modelul prevede restituirea integrală a avansului sau a arvunei. Pentru acest tip de teren, antecontractul se încheie la notar, altfel nu poți obține hotărârea care ține loc de contract. Revânzarea în 8 ani de la cumpărare atrage un impozit special de 80% pe diferența de preț. Notarul îți confirmă forma legii la data vânzării.
Impozitul la vânzare
Vânzătorul persoană fizică plătește la notar impozitul din art. 111 din Codul fiscal: 3% dacă a deținut terenul cel mult 3 ani și 1% dacă l-a deținut mai mult, fără plafon neimpozabil, la prețul din contract, dar nu sub valoarea din studiul de piață al notarilor. În 2026 cotele au rămas aceleași. Antecontractul nu generează impozit. Dacă vânzătorul e firmă plătitoare de TVA și terenul e construibil, vânzarea e taxabilă cu TVA. Cumpărătorul declară terenul la primărie în 30 de zile.
Dacă cealaltă parte se răzgândește
Partea care și-a îndeplinit obligațiile poate cere instanței o hotărâre care ține loc de contract de vânzare (art. 1669 din Codul civil), în 6 luni de la data la care vânzarea trebuia încheiată. Antecontractul autentic se poate nota în cartea funciară (art. 906 din Codul civil), iar notarea îl face opozabil oricui ar cumpăra terenul ulterior. Ca alternativă, partea nevinovată păstrează arvuna sau cere dublul ei.
Legătura cu alte modele
Pentru apartamente și case există antecontractul de vânzare-cumpărare imobil, cu aceleași reguli despre arvună, notare și impozit. La predarea efectivă a terenului folosești procesul-verbal de predare a terenului, iar dacă nu vinzi, ci dai terenul în folosință, contractul de închiriere a terenului.
Greșeli frecvente
Avansul dat fără un extras de carte funciară la zi. Terenul fără număr cadastral, cu un termen la notar prea scurt pentru intabulare. Terenul agricol din extravilan promis printr-un act sub semnătură privată, la alt preț decât cel afișat la primărie. Lipsa unui drum de acces legal. Plata în numerar peste 50.000 de lei între persoane fizice.
Exemplu completat
Ce spun clienții despre modele
Întrebări frecvente
Antecontractul pentru teren trebuie făcut la notar?
Pentru terenul intravilan nu e obligatoriu, dar forma autentică permite notarea în cartea funciară. Pentru terenul agricol din extravilan, antecontractul trebuie să fie autentic ca să poți cere în instanță hotărârea care ține loc de contract.
Ce se întâmplă cu avansul dacă terenul extravilan îl cumpără un preemptor?
Legea dă preemptorilor dreptul să cumpere la același preț. Modelul prevede că, în acest caz, antecontractul se desființează fără vina nimănui, iar vânzătorul restituie integral suma primită.
Cât e impozitul la vânzarea unui teren în 2026?
3% dacă vânzătorul l-a deținut cel mult 3 ani și 1% dacă l-a deținut mai mult, plătit la notar de vânzătorul persoană fizică. La terenul agricol extravilan revândut în 8 ani se adaugă impozitul special din Legea nr. 17/2014.
Pot cumpăra un teren fără cadastru?
De regulă, notarul cere ca terenul să aibă număr cadastral și să fie înscris în cartea funciară. Modelul are o clauză care stabilește cine face documentația cadastrală și până când.
Ce fac dacă vânzătorul nu mai vrea să vândă?
Îi trimiți o notificare cu o dată la notar. Dacă refuză, poți cere instanței, în 6 luni de la termen, o hotărâre care ține loc de contract sau poți cere dublul arvunei.
În ce format îl primesc?
În Word, ca să îl completezi pe calculator, și în PDF, pentru tipărit. Îl descarci pe loc și îl primești și pe email, cu factură.
Cumperi terenul de la o firmă sau de la un dezvoltator? Vezi în 60 de secunde starea ei la ANAF, datoriile și procesele.
Verifică firma vânzătorului →Modelele de pe acest site au caracter informativ. Le-am întocmit cu grijă, după legislația în vigoare la data publicării, dar nu reprezintă consultanță juridică și nu pot acoperi orice situație: verifică dacă modelul se potrivește cazului tău și adaptează-l unde e nevoie înainte de a-l folosi. Acte-rapide.ro nu își asumă răspunderea pentru consecințele utilizării modelelor; pentru situații complexe sau cu miză mare, cere sfatul unui avocat sau al consultantului tău.