- Contract în trei: chiriașul vechi, chiriașul nou și acordul proprietarului
- Situația plăților la data cesiunii, garanția preluată sau restituită, prețul cesiunii
- Predarea spațiului pe proces-verbal și formalitățile la ANAF pentru contractul modificat
- 3 pagini, Word + PDF. Îl descarci pe loc și îl primești pe email, cu factură
Plătești cu cardul, Apple Pay sau Google Pay, prin NETOPIA Payments.
Cesiunea contractului de închiriere e actul prin care chiriașul actual (cedentul) îi lasă locul în contract unui chiriaș nou (cesionarul), cu acordul proprietarului. Contractul rămâne același, cu aceeași chirie și aceeași durată, doar chiriașul se schimbă. Se folosește des la spațiile comerciale, când un magazin sau un cabinet își vinde afacerea și noul proprietar preia și spațiul, dar și la locuințe. Modelul e semnat de toate trei părțile și tratează datoriile rămase, garanția și predarea spațiului.
Cesiune, subînchiriere sau contract nou
La cesiune, cesionarul devine chiriaș direct față de proprietar. La subînchiriere, tu rămâi chiriaș și îi închiriezi mai departe altcuiva. A treia variantă e încetarea contractului tău, cu acordul de încetare, și un contract nou între proprietar și noul chiriaș. Cesiunea are sens când contractul are condiții bune (chirie mică, durată lungă, amenajări aprobate) pe care noul chiriaș vrea să le păstreze.
Acordul proprietarului
Art. 1805 din Codul civil permite chiriașului să cedeze contractul dacă acest drept nu i-a fost interzis expres. La locuințe, art. 1833 cere acordul scris al locatorului. Regulile generale ale cesiunii contractului (art. 1315-1320) cer consimțământul celeilalte părți, iar fără el chiriașul vechi nu scapă de obligații. De aceea modelul e un contract în trei, semnat și de proprietar. Prin el, proprietarul alege dacă îl liberează pe chiriașul vechi pentru viitor sau îl ține ca garant. Dacă nu îl liberează și noul chiriaș nu plătește, trebuie să îi notifice chiriașului vechi neplata în 15 zile, altfel pierde dreptul de a se întoarce împotriva lui (art. 1318). La locuințe, cedentul și cesionarul răspund solidar, dacă nu se prevede altfel (art. 1833).
Datoriile și garanția
Modelul separă clar cele două perioade: chiria, utilitățile și penalitățile de până la data cesiunii rămân ale chiriașului vechi, cele de după trec la cel nou. Proprietarul confirmă în contract dacă există datorii. Pentru garanție ai două variante: rămâne la proprietar și noul chiriaș îi dă banii chiriașului vechi, sau proprietarul o restituie (cu reținerile motivate) și noul chiriaș constituie alta. Dacă cesionarul plătește un preț pentru amenajări sau bunurile rămase, scrie suma și ce acoperă; dacă cedentul e firmă, discută cu contabilul cum se facturează.
Predarea spațiului
Predarea se face pe proces-verbal semnat de toți trei, cu indexurile contoarelor, cheile și dotările. Pentru spații comerciale folosește procesul-verbal de predare a spațiului comercial, iar pentru locuințe procesul-verbal de predare-primire a locuinței. Trece apoi contractele de utilități pe numele noului chiriaș.
ANAF și celelalte formalități
Dacă proprietarul e persoană fizică și încasează chirie, are obligația să înregistreze la ANAF contractul și modificările lui în cel mult 30 de zile (art. 83 alin. (6) din Codul fiscal), cu formularul C168. Schimbarea chiriașului e o astfel de modificare: proprietarul o declară în 30 de zile de la data cesiunii. Dacă proprietarul e firmă, nu depune C168, ci emite facturile pe numele noului chiriaș. Dacă închirierea e notată în cartea funciară, se notează și cesiunea. Dacă noul chiriaș e o firmă care își mută acolo sediul sau deschide un punct de lucru, face înregistrarea la Registrul Comerțului.
Greșeli frecvente
Cesiune semnată doar de cei doi chiriași, fără proprietar. Garanția „uitată”, pe care o cer apoi și chiriașul vechi, și cel nou. Datoriile la întreținere nedeclarate. Și lipsa C168 pentru modificare.
Exemplu completat
Ce spun clienții despre modele
Întrebări frecvente
Pot ceda contractul de închiriere fără acordul proprietarului?
La spații, art. 1805 permite cesiunea dacă nu e interzisă expres, dar fără acordul proprietarului nu ești liberat de obligații. La locuințe e nevoie de acordul lui scris (art. 1833).
Chiriașul vechi mai răspunde după cesiune?
Nu, dacă proprietarul îl liberează în contract. Altfel poate răspunde dacă noul chiriaș nu plătește și proprietarul îi notifică neplata în 15 zile (art. 1318).
Cesiunea contractului de închiriere se declară la ANAF?
Da, dacă proprietarul e persoană fizică și încasează chirie: înregistrează modificarea cu formularul C168 în cel mult 30 de zile.
Ce se întâmplă cu garanția la cesiune?
Stabiliți în contract: fie rămâne la proprietar pentru noul chiriaș, care îi dă banii celui vechi, fie se restituie și se constituie una nouă.
Cesiunea trebuie făcută la notar?
Nu, dacă nici contractul de închiriere nu a fost autentic. Cesiunea se face în forma cerută pentru contractul cedat (art. 1316).
Noul chiriaș e o firmă? Vezi dacă e activă, ce datorii are și dacă e în insolvență, înainte să îi lași contractul. Raportul de firmă costă 39 de lei, cu verdict în 60 de secunde.
Verifică firma →Modelele de pe acest site au caracter informativ. Le-am întocmit cu grijă, după legislația în vigoare la data publicării, dar nu reprezintă consultanță juridică și nu pot acoperi orice situație: verifică dacă modelul se potrivește cazului tău și adaptează-l unde e nevoie înainte de a-l folosi. Acte-rapide.ro nu își asumă răspunderea pentru consecințele utilizării modelelor; pentru situații complexe sau cu miză mare, cere sfatul unui avocat sau al consultantului tău.